분양가 상한제 민간택지 도입효과

김현미 국토부 장관이 분양가 상한제를 민간택지에 도입하는 안을 암시하면서 부동산 시장에 파급이 우려되고 있습니다. 분양가 상한제란 말 그대로 분양가격을 통제하여 부동산 시장의 과열을 막는 초특급 조치에 해당합니다. 최근 강남 부동산이 다시 오를 조짐을 보이기 시작하자 새로운 강수를 꺼낸 것으로 보이는데요, 분양가 상한제란 어떤 것이고 그 효과는 어떨지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

분양가 상한제의 개요

분양가 상한제란, 분양가격을 통제하는 방법인데 세부적으로는 '택지비'와 '건축비'로 구성이 됩니다.

 

"분양가격 = 택지비 + 건축비"

택지비는 택지감정평가액에 가산비를 더해서 산출이 되는데, 이 감정평가액을 결정할 때 한국감정원이 개입하게 됩니다. 결과적으로 택지 감정평가액은 시세보다 낮게 산출될 가능성이 커지게 되고 분양가격에도 영향을 미치게 됩니다.

 

건축비는 기본형 건축비와 건축비 가산비용으로 구성되는데, 기본형 건축비는 정부가 고시한 공사비의 기준금액에 해당하고, 가산비용은 추가 시설에 따른 건축 가산비용을 의미합니다.

 

결과적으로 택지비와 건축비를 정부가 정해준 가격에 맞추라는 것으로 풀이되며, 적정마진은 붙여주지만, 그 이상의 가격은 상한선을 두어서 가격을 통제하겠다는 정책입니다. 당연히 분양가가 기존보다 내려갈 수 밖에 없는 정책입니다.

 

분양가 상한제 적용 범위/지역

이 부분은 아직 발표가 안되었지만, 서울과 지방의 주요 도시가 적용 범위에 포함 될 것으로 예상하고 있습니다. 기존에는 "3개월간 집값 상승률이  물가상승률의 2배 초과인 곳" 을 기준으로 적용했었는데, 이를 좀 더 엄격하게 적용하거나 혹은 투기과열지구등을 규제지역을 포함시킬 것이라는 예측이 나오고 있습니다.

 

분양가 상한제의 효과

 

이 부분은 논란이 있는 부분입니다. 먼저 정부의 발표와 이에 따른 시장의 반응을 한번 정리해보겠습니다. 그 전에 정부의 타겟이 어딘지를 다시한번 상기해야하는데, 위에서 말한 투기과열지구 등의 주요 요지, 이를테면 강남같은 곳이 포함될 것입니다. 그런데 이런 지구의 특성은 해당 도시에서 가장 발전된 곳들이기 때문에, 이미 도시개발이 한번 일어났던 곳입니다. 그래서 신규 분양을 하기 위해서는 필연적으로  재건축 사업을 필요로 하게됩니다. 

 

신규 분양의 필수적인 참여자는 건설사와 청약자입니다. 여기에 재건축 사업의 중요성을 감안하면, 재건축 조합 (땅 주인들) 또한 플레이어로 간주 해야합니다. 그러면 플레이어를 3명 (건설사, 청약자, 재건축 조합)으로 놓고 설명을 해보도록 하겠습니다.

 

분양가 상한제는 건설사와 재건축 조합의 이익을 감소시킨다.

위에서 분양가 상한제를 시행할 때 분양가격은 택지비와 건설비를 제한해서 통제한다고 설명하였습니다. 당연히 건설사의 이익은 감소할 것이고, 택지비를 제한하는 과정에서 재건축 조합의 이익 또한 감소합니다. 문제는 감소된 이익을 청약자가 가져가게 된다는 것입니다.

 

청약을 넣어보신 분들은 알겠지만, 청약시세는 주변시세에 어느정도 연동됩니다. 터무니 없이 결정이 되는 것이 아니라, 주변 비슷한 아파트 시세를 참고하여 구축과 신규아파트를 나름대로 감안해서 산출된 금액입니다. 이것이 비싸다고 생각하면 미분양이 발생하고 싸다고 생각하면 경쟁률이 폭발해서 로또청약이라는 소리가 나오게 됩니다. 

 

분양가 상한제는 주변시세와의 연동을 차단하고, 분양가를 강제로 내리게 되는 효과가 있습니다. 따라서 청약 경쟁률은 폭발할 가능성이 높고, 당첨된 사람은 주변시세보다 월등히 싼 가격에 아파트를 획득하는 로또청약을 누리게 됩니다. 이것이 옳고 그른지에 대해서는 넘어가도록 하겠습니다.

 

아무튼 정부는 분양가 상한제를 시행하려는 조짐을 보이고 있고, 그 이유를 주택가격의 안정화, 최근의 상승세를 억누르기 위해서라고 설명하고 있습니다. 이에 대한 시장의 반응은 공급을 억제시켜서 오히려 가격을 폭등시킬 것이라는 주장입니다.

 

상승의 근거: 밀어내기 분양과 이어지는 공급의 축소

실제로 2007년 참여정부에서 분양가 상한제를 시행한 적이 있는데 당시 규제를 피하기 위해 일시적으로 건설사들이 규지 시행전 분양물량을  쏟아냈다가, 이듬해부터 분양물량이 일시적으로 감소한 적이 있었습니다.

건설사와 재건축 조합이 마음에 안드는 가격으로 굳이 신규분양을 진행할 이유가 없으니 공급이 줄어들고, 이에 따라 물량이 부족하여 기존 주택들의 가격이 오히려 오른다는 주장입니다.

 

정부가 호락호락하지 않을 가능성을 염두해 둬야.

 

말처럼 되면 시장참여자들은 행복하겠습니다만, 생각대로 흘러가지 않을 가능성도 고려해야 하겠습니다. 저도 정답은 모르지만, 가격이 오른다는 주장이 우세한 지라, 반대편에 서서 한번 생각을 해보았습니다.

 

이 게임은 플레이어 3명이 모두 행복한 게임이었습니다. 건설사와 재건축 조합은 분양가가 오를수록 돈을 더 벌어서 좋고, 청약자 또한, 청약에 성공하면 어느정도 시세차익을 얻을 수 있습니다. 그런데 정부에서는 투기세력이 마음에 들지 않기 때문에 투기세력을 묶어버리려는 행동을 취합니다.

 

청약자 중의 투기세력을 시간으로 묶어버리기 위해 전매제한을 실시합니다. 또한 재건축 조합의 투기세력을 억제하기 위해 재건축 초과이익환수제를 시행했고, 이제 분양가 상한제를 시행하려고 합니다. 여기서 분양가 상한제는 아주 강력한 억제수단이기 때문에 재건축 투자심리는 위축될 수 밖에 없습니다. 수십년간 해당 지역에서 살아온 분들이야 정권이 바뀌면 기대해볼 수 있으니 차라리 신규분양을 백지화 시키고 기다릴 수 있을 것입니다. 그러나 애초에 재건축 이슈를 보고 투자로 접근한 사람들은 이미 어느정도 오른가격에 구매를 했기 때문에, 규제가 실행되면 상당히 곤란하게 됩니다.

 

만약 정권이 바뀌지 않거나, 바뀌더라도 규제를 풀지 않는다면, 재건축을 바라보는 지역의 시세는 떨어질 가능성이 큽니다. 건설사 또한 민간택지 개발이 주요한 수입원이기 때문에 언제까지나 신규분양을 미룰 수는 없는 노릇입니다. 건설사는 비용을 절감하거나 옵션을 개발하는 방식을 통해서 수익을 보전할 가능성이 있고, 재건축 조합은 낮아진 가격에 적응되어, 신규분양을 낮은 가격에 공급하게 됩니다. (어디까지나 가설입니다.)

 

이렇게 되면 초기에 어느정도 신규분양 공급이 감소할 수는 있지만, 초특급 규제의 힘으로 이후에는 재건축 시장이 정부에 길들여질 것이고, 공급이 정상화 될 가능성도 있습니다. 그렇게 되면 어떻게 될까요? 사람들의 수요가 청약으로 더욱 몰릴 것입니다. 시세가 차이가 많이 날수록 청약에 수요가 몰리게 됩니다. 어차피 이런 지역들은 투기과열지구일 가능성이 높기 때문에 로또 청약되더라도 시세차익은 바로 못누립니다. 그냥 실거주할 사람들이 구축 매매보다는 신축 청약을 몰리게 될 가능성이 있습니다. 

 

그렇다고 기존 부동산 시세가 떨어진다고 말하는 것은 아닙니다. 아마 정부도 이것은 바라지 않을 것 같습니다. 제 생각에 정부의 노림수는 "아파트 가격 상승-> 신규분양 가격 상승-> 재건축 지역 시세상승-> 재건축 투기" 로 이어지는 악순환을 중간에 잘라내서 과열을 최소화 하자는 것으로 생각됩니다. 그 방법이 조금 마음에 안들기는 하지만, 초과이익환수제와 분양가 상한제를 묶어놓고 생각해보면 어느정도 일관된 메세지를 보인다고 생각합니다.

 

곧 분양가 상한제에 대해 정부가 입장을 발표할 예정인데, 과연 실제 시장은 어떻게 흘러갈지 흥미롭습니다.